私たち夫婦はサイドFIREを目指しています。
そんな中で私たちはよく「賃貸か持ち家か」について話をします。
FIREという生き方を知るまでは
「絶対に自分の家が欲しい！」
と思っていました。
家を買った人の話で、
「買った時の値段と変わらない」とか
「むしろ買った時より高い」っていう話を聞いて
投資としての持ち家もアリなのでは？という話になりました♪
今回は、FIREを目指す人が家を買うべきなのかどうかテーマに話したいと思います。
こんな人に読んで欲しい！ ・FIREを目指している人で、家を買うか迷っている人 ・現在、賃貸物件に住んでいる人 ・住宅の購入にはどんな費用が掛かるか知りたい人
FIREを目指している人は家を買うべき？
結論から言うと、私たち夫婦は、
物件購入はアリ派（※ただし物件選びは慎重に）
です。
理由はこの後説明します♪
不動産屋さんが言うこのセリフ、本当？
本題に入る前に、不動産さんが良く言うセールストークについてよく考えてみましょう！
・賃貸の家賃、そのまま支払うのもったいないですよね？
・そのまま住宅ローンの返済に充てれば、自分の資産になりますよ
・どうせ数年後に買うなら、いま買った方がいいですよ
よく言われるめっちゃ納得しちゃうやつですよね。
これ言われると、
確かに！！って思って
焦っちゃうよね～
このセールストーク、しゃけ（夫）が考えるに、
半分ホントで半分ウソなんじゃないかと思っています。
どういうことかというと・・・
資産として残る費用の例としては
≪資産として残る≫ ・ローン元金の返済
があります。
一方で、資産として残らない費用の例としては
≪資産として残らない≫ ・ローンの利息 ・管理費 ・修繕積立費 ・固定資産税 ・団信保険 などなど・・・
これらの費用が
「賃貸だったら掛からない無駄な費用」
と捉えるのがポイントだね！
この考え方を踏まえたうえで、物件の検討をすることが大切です！
それじゃあ実際の物件を見てみよう♪
とある市のマンションの例（ネットでささっと調べてみました）
いやはや、物件探しはやっぱり楽しいですよね。時間があっという間に過ぎてしまいます。
もう売れてしまいましたが、
実際に住みたい！と思った物件があったのでご紹介します。
・物件価格３６５０万円 ・築１３年の２LDK ・駅徒歩３分 ・管理費１５，７００円、修繕積立費１６，１６０円 ・３５年ローン、変動金利０．７％フルローンで借り入れ ・返済方法は元金均等返済 ・１０年後に売却することを想定
この時のランニングコストを試算してみたところ、こんな感じでした！！
うーん・・・
どれを見ればいい？
ピンとこないなぁ・・・
この図で見るべきポイントは
３つだよ！
①トータルでならすと月々１４万円くらいの負担
②資産になっているのは、月に７万円くらい。残り半分は捨て金。
③１０年後、ローンの残債が２８００万円（３６５０万－８４０万）くらい
うーん？
つまりこの物件の場合
１０年後に２８００万円以上で売れれば
金銭的にはおトクってこと？
そういうこと！
でももう１つ考えなきゃいけないことが
あると思うんだ！
家を買うかどうか迷っている人は、賃貸物件に住んでいる人がほとんどだと思います。
なので、賃貸物件から持ち家にしたことで発生する費用も考慮すべきだと思いました。
つまりどういうこと？
①維持費の差額
②購入時と売却時の手数料
の２つの費用を考えるべきということ！
賃貸と持ち家の維持費の差額
今の賃貸維持費が仮に１１万円くらいだったとすると、
上の物件の月々の維持費が１４万円くらいだから・・・
差額の３万円×１２か月×１０年＝３６０万円
つまり、持ち家にしたことで
３６０万円分は費用として
かかってしまうということだね♪
まぁこの差額に関しては、
利息とか修繕積立費とか
全部コミコミで今と維持費と同じくらいの
物件を探せば生じない費用だけどね！
目の前の数字だけを見て判断するんじゃなくて
色々な費用を全部考えて比較しなきゃだね♪
購入時と売却時の手数料
物件購入時と物件売却時には手数料がかかりますよね。
これも、 「賃貸だったら掛からない費用」と言えると思います。
不動産価格の５％くらいが相場らしいので、
ざっくり ３０００万円×５％×２＝３００万円くらいとしておきましょう。
ちなみに
賃貸物件の維持費も
・更新料
・火災保険料
とかがあるよね。
全部分かったうえで比較してみよう
ポイントをもう一度おさらいすると、
・借り入れ価格は３６５０万円 ・１０年で返せるローン元金は約８５０万円 ・賃貸維持費（１１万）と持ち家維持費（１４万）の差額は３６０万円 ・購入時・売却時手数料は３００万円 つまり ３６５０万－８５０万＝２８００万・・・ローン残債 ２８００万＋３６０万＋３００万＝３４６０万円・・・損益分岐点的な金額
つまり、１０年後に３４６０万円以上で売ることができれば、
金銭的に得することができるというわけですね。
１０年後、どのくらいで売れそうか？
じゃあもし今この物件を購入したら、
１０年後どのくらいで売れるのか知りたくて、自分なりに調べてみました。
個人的に注目すべきポイントは２つあると思います。
①不動産価格の推移 ②類似物件の価格
不動産価格の推移
インターネットの不動産サイトでは
どのホームページにも「築年数別の価格相場」がエリアごとに公表されています。
こちらのサイトで簡単に調べられます。
先ほど紹介した物件のエリアを見てみると、こんな感じでした。
気になっていた物件のエリアは、５年ごとに４％弱下落しており、
１０年で７．５％下落していることがわかりました！
この下落率を３６５０万円に当てはめると
３６５０×（１００－７．５）％ ＝３，３７６万円で売れそう！
という考え方ができますね。
数字がすべてではありませんし、今後どうなるかもわかりませんが
判断材料の一つにはすべきだと思います。
類似物件の現在の価格
気になっている物件が１０年後どのくらいで売れそうか知りたいときには
類似物件の＋築年数１０年の物件を調べてみるといいかと思います。
つまり、気になる物件の条件を一緒にして、
築年数のみ１０年増やして物件を検索をしてみてください
えー？
それで何が分かるの？
条件を一緒にして、築年数だけ１０年増やして検索すると
その物件の１０年後のおおよその価値がわかるよね。
うんうん・・・
上限を１０年後の見込み金額に設定して検索してみよう。
さっきの例でいうと、３，３７６万円だね！
全然物件情報が出てこないよー！
・・・あ！ つまりこの条件だと
もっと高い金額設定がされているということだね！
そういうこと！言いかえると
物件がたくさん出てくる場合は
その金額よりも低く売れてしまう可能性が高い
ということになるね！
築年数のみ１０年増やして検索することで、似た物件の１０年後の価格がわかるので
１０年後どのくらいで売れそうか？がわかりますね。
まとめ
これまでの話をまとめると
①１０年後、何円で売れれば金銭的には得するか？ →３４６０万円で売れればおトク ②気になっていた物件は、１０年後何円で売れそう？ →３３７６万円で売れそう
という結果になりました。
つまり、３４６０万円より低い金額で売れそうなので、
この物件を購入すると損という結論が導けました！
そもそもなぜ売る前提なのか？
この記事を見ていただいた方の中には、
「なんで売る前提なの？」
と首をかしげながら見ていただいた方もいると思います。
私たちが家を買うなら売る前提で考えている理由は、
柔軟な対応ができるようにしたいからです。
家を購入すると、「引っ越し」のハードルが一気に高くなりますよね。
それはつまり、「持ち家に縛られる」ことを意味します。
・子どもができたから部屋がたくさん必要だけど・・・ ・隣人にどうしても我慢できない、変な人がいるなぁ・・・ ・子どもが成人したから部屋が余っているなぁ・・・ ・なんだか思ったより生活費が高い・・・住宅費を下げたいなぁ・・・ などなど
家を買うと、こんなことを考えてしまうんじゃないかなぁと思っています。
特に最後の生活費の話はめっちゃ大事だと思っていて、
FIREって、達成前も達成後も生活費を下げることがキモと言われていますよね。
人生どんなことが起こるかわかりません。FIREなんてできないかもしれません。
もし物件を売りたいとき、売らなければいけないときがきたら
「物件を高く売る」選択肢があるとないとでは、資産額に大きな影響を及ぼすと思います。
私たち夫婦は、
状況に応じた選択ができるように、選択肢を狭めてしまわないように
「売る前提」で考えることが大切だと思っています。
皆様のお役に立てれば幸いです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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